Kerrostaloasunnon osto ja myynti
Kerrostaloasunnon ostossa ostat osakkeet taloyhtiöstä, joten taloyhtiön kunto ja talous ratkaisevat yhtä paljon kuin itse asunto. Lue ennen tarjousta isännöitsijäntodistus ja sen liitteenä oleva kunnossapitotarveselvitys, katso viimeisten yhtiökokousten pöytäkirjat ja selvitä, mistä yhtiövastike koostuu.
Matala vastike ei aina ole hyvä merkki
Tämä on asia, joka menee asuntokuumeessa helposti ohi. Matala hoitovastike näyttää ilmoituksessa halvalta, mutta vanhassa talossa se voi tarkoittaa, että isot remontit on lykätty. Ne tulevat myöhemmin vastaan isona lainaosuutena tai rahoitusvastikkeena, ja silloin et voi enää valita.
Toisinpäin sama pätee: talo, jossa putkiremontti on jo tehty ja sitä maksetaan rahoitusvastikkeella, voi tulla kokonaisuutena halvemmaksi kuin talo, jossa sama remontti on vasta edessä. Remontti on silloin jo takana, sen hinta on tiedossa, eikä sinun tarvitse asua sen keskellä. Isännöintiliitto on varoittanut samasta: keinotekoisen matala vastike kasvattaa korjausvelkaa, ja hyvin hoidettu taloyhtiö ei ole sama asia kuin halvalla hoidettu.
- Kysy, miksi vastike on matala. Liiketilojen vuokratulot tai maalämpö ovat hyviä syitä, lykätyt remontit eivät.
- Katso, onko rahoitusvastikkeessa lyhennysvapaa ja milloin se päättyy, koska silloin vastike nousee.
- Selvitä, onko juuri otettu remonttilaina jo jyvitetty osakkeille. Jos ei ole, osuutesi ei ehkä vielä näy todistuksessa.
- Yhtiölainaosuuden voi yleensä maksaa pois kertasuorituksena. Pyydä laskelma isännöitsijältä, mutta muista, että poismaksettu osuus ei välttämättä nosta asunnon jälleenmyyntihintaa.
Mitä kunnossapitotarveselvitys kertoo
Laki velvoittaa taloyhtiön hallituksen esittämään jokaisessa varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallisen selvityksen siitä, mitä kunnossapitoa talossa tarvitaan seuraavan viiden vuoden aikana, kun se vaikuttaa asumiseen tai vastikkeeseen. Selvitys kulkee isännöitsijäntodistuksen mukana. Yhtiökokous vain merkitsee sen tiedoksi, joten selvitys kertoo tarpeen mutta ei sitä, että remontti oikeasti tehdään.
Lue lisäksi yhtiökokousten ja mieluiten myös hallituksen pöytäkirjat. Jos remontista on jo puhuttu, se näkyy niissä ennen kuin se näkyy vastikkeessa. Talon iästä voi päätellä paljon: jos talo on 1960- tai 1970-luvulta eikä putkiremonttia ole tehty, se on edessä.
Muut asiat, jotka kannattaa tarkistaa
- Lunastuslauseke. Jos yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, muilla osakkailla tai yhtiöllä voi olla oikeus lunastaa asunto samalla hinnalla, jonka sinä sovit. Lunastusvaatimus on esitettävä kuukauden kuluessa siitä, kun hallitus sai tiedon kaupasta, joten älä aloita remonttia ennen kuin aika on ohi. Laki jättää lunastuksen ulkopuolelle esimerkiksi kaupan, jossa ostaja on jo yhtiön osakas tai myyjän sukulainen tai puoliso, mutta yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin, joten lue se.
- Tonttivuokra. Monessa 1960–70-luvun lähiössä tontti on vuokralla, ja vanhoja vuokrasopimuksia päättyy nyt. Uusi vuokra voi olla paljon vanhaa kalliimpi ja osua samaan aikaan isojen remonttien kanssa.
- Edellisen omistajan muutostyöt. Jos kylpyhuone on remontoitu, kysy, onko työstä ilmoitettu taloyhtiölle ja onko vedeneristyksestä paperit.
- Varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta hinnasta, eli yhtiölainaosuus on mukana, vaikka se maksettaisiin pois kaupassa.
Myyjälle
Asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä on sovittu tai mitä myyjä on kertonut, tai jos myyjä on jättänyt kertomatta asiasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti odotti kuulevansa. Kerro siis kaikki päätetyt ja suunnitteilla olevat remontit, vaikka niistä ei vielä olisi päätöstä vastikkeesta.
Käytetyn osakeasunnon kaupassa ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun hän sai asunnon hallintaansa. Omakotitalossa sama aika on viisi vuotta. Jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai epärehellisesti, kahden vuoden raja ei suojaa häntä.